Ein Ratgeber nicht nur für Gewerbeimmobilien

Unser Unternehmen hat sich klar auf den Bereich der Gewerbeimmobilien spezialisiert. Ein recht komplexes Thema, das sehr viel Fachwissen und Branchenkenntnis erfordert und bei dem seitens der Immobilienberater eine hohe und kompetente Beratungsleistung erbracht werden sollte. Letztendlich ist das Immobiliengeschäft ein sehr persönliches miteinander Umgehen, bei dem Vertrauen unerlässlich ist.

Wir kennen alle Stellschrauben. Nutzen Sie die über 20 jährige Erfahrung des geschäftsführenden Gesellschafters, der Sie gerne diskret berät.

Darüber hinaus möchten wir all denen, die mit dem Thema Immobilien nicht so vertraut sind, ein wenig mehr Sicherheit geben. Aus dieser Idee heraus entstand der Immobilien-Knigge – es handelt sich dabei um 10 Dinge, auf die Sie in der Zusammenarbeit mit Ihrem Immobilienberater achten sollten. Und obwohl unser Metier die Gewerbeimmobilie ist: es sind einige Hinweise dabei, die auch auf den Bereich der Wohnimmobilie übertragbar sind.

Wir hoffen, dass Ihnen unsere Master-Tipps weiterhelfen und wünschen viel Spass beim Lesen!

Sie sollten darauf bedacht sein, dass Ihr Immobilienberater auch wirklich auf den Bereich der Gewerbeimmobilie spezialisiert ist. Wenn der Makler Ihrer Wahl Sie gut und umfassend beraten will, muss er sein Gebiet wie seine Westentasche kennen und wissen, wann wo welche Flächen frei werden, neu entstehen, zur Vermietung kommen, etc. Um diese Dienstleistung anbieten zu können, muss Ihr Berater hervorragende Kontakte zu Investmentgesellschaften, Bauträgern, Architekten, etc. pflegen – und hat überhaupt keine Zeit, sich um das Produkt „Wohnimmobilie“ zu kümmern, das völlig andere Kontakte und eine wesentlich andere Vorgehensweise in der Beratungsleistung verlangt.

Der Master-Tipp:
Lassen Sie sich kein „X“ für ein „U“ vormachen und suchen Sie Ihren Immobilien-Partner nach seiner Spezialisierung aus!

Sie bekommen 5 Angebote von 5 verschiedenen Maklern – und stellen fest, dass ein Honorarvergleich sehr schwierig ist. Einer spricht von der Kaltmiete, der nächste von der Bruttomiete, wieder der nächste von der Nettomiete – der eine fordert 2,5 Bruttomonatsmieten als Provision, der andere 3 Nettomonatsmieten – und das Nachsehen haben Sie. Und das ungute Gefühl, dass irgendwo in diesem Konditionendschungel eine böse Überraschung auf Sie warten wird – auf die Sie allerdings herzlich gerne verzichten könnten.

Der Master-Tipp:
Fragen Sie explizit nach den genauen Konditionen, ob nach Brutto-, Netto-, Kalt- oder Warmmiete abgerechnet wird. Und danach, ob die Einräumung einer Option auf Verlängerung des Vertrages Sie zusätzliches Geld kostet und wie die Anmietung weiterer Flächen während der vereinbarten Mietzeit gehandhabt wird. Aufmerksamkeit ist auch geboten, wenn die Konditionen Ihres Maklers von der Dauer der Mietverträge abhängen. Keine ungewöhnliche Sache – Sie sollten aber darauf achten, dass von Anfang an alle Konditionen und Zahlungsbedingungen klar und deutlich auf den Tisch kommen.

Selbstverständlich wird der von Ihnen beauftragte Makler auch honoriert – allerdings ist es Verhandlungssache, von wem er bezahlt wird. Ist die Nachfrage nach Immobilien größer als das Angebot, ist es in aller Regel eine Selbstverständlichkeit, dass der Suchende die Provisionszahlung vornimmt. Sind mehr Flächen auf dem Markt als Abnehmer – das ist der jetzige Trend – geschieht es immer häufiger, dass Vermieter oder Verkäufer selber die Provision an den Makler zahlen. Denkbar ist auch ein Splitting: dann teilen sich Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer die Höhe der Provision.

Der Master-Tipp:
Klären Sie die Frage der Provisionszahlung bei Beauftragung des Maklers und auch während der Vertragsverhandlungen eindeutig. Ein Makler, der die Provisionszahlung von beiden Parteien in voller Höhe einfordert, handelt in jedem Fall unseriös.

Viele Makler bieten die gleichen Objekte an, weil Vermieter oder Veräußerer nicht einen Makler exklusiv beauftragt, d.h. keinen Alleinvermietungsauftrag erteilt haben, sondern viele Maklerunternehmen gleichzeitig beschäftigen; der Vermieter verspricht sich dadurch meist bessere und schnellere Vermietungschancen. Der Immobiliensuchende wird mit Angeboten überschüttet und weiß oft auf den ersten Blick gar nicht, dass ihm die Immobilie X bereits schon von Makler A angeboten wurde, oder dass er bereits mit Makler B diesbezüglich telefoniert hatte. Kommt es dann zum Vertragsabschluss, kann es leicht passieren, dass mehrere Makler gleichzeitig ihre Provisionsansprüche geltend machen – und das oftmals, ohne dass sich der Suchende irgendeiner Schuld bewusst ist.

Der Master-Tipp:
Führen Sie exakt Buch, wer Ihnen wann welches Objekt vorgestellt hat und wann Sie die Exposés erhalten haben. Der Berater, mit dem Sie wegen einer bestimmten Immobilie zuerst Kontakt aufgenommen haben, sollte nach Möglichkeit auch Ihr Geschäftspartner werden. Wenn Sie über das Angebot mit Makler A sprechen, das Objekt aber mit Makler B besichtigen und mit Makler C den Vertrag abschließen, müssen Sie im schlimmsten Fall zwei mal Provision zahlen!

Wenn Sie sicher ein Höchstmass an Beratungsleistung und Service erfahren möchten, dann erteilen Sie Ihrem Makler einen Alleinauftrag zur Suche nach der geeigneten Immobilie oder dem geeigneten Mieter oder Käufer. Der Makler verpflichtet sich vertraglich zu maximaler Leistung und Sie können sicher sein, diese auch zu erhalten – bezahlt wird nämlich leistungsabhängig, d.h. nur bei erfolgreicher Vermittlung. Ein weiteres Bonbon sind die günstigeren Konditionen: Da der Makler ohne Konkurrenz, d.h. mit sehr hoher Abschlusswahrscheinlichkeit arbeitet, kann er in seinen Konditionen wesentlich günstiger werden – ein für beide Seiten lukratives Geschäft. Und sollten Sie trotzdem noch Angebote von anderen Beratern erhalten oder selbst auf andere Angebote aufmerksam werden, so wird Ihr Berater diese im Rahmen seines Alleinsuchauftrages gerne für Sie koordinieren und entsprechend den Kontakt aufnehmen.

Der Master-Tipp:
Mit einem Alleinauftrag ersparen Sie sich viel Mühe und Arbeit und kommen gleichzeitig wesentlich schneller und ergebnisorientierter zum Ziel. Gute Berater erkennen Sie daran, dass sie in ihren Konditionen bei Alleinaufträgen nicht unerhebliche Honorarnachlässe gewähren und Ihnen diese auch von sich aus anbieten.

Quadratmeter-Angaben sind immer ca.-Angaben – und das hängt damit zusammen, dass es viele verschiedene Methoden und Möglichkeiten gibt, Flächen exakt zu berechnen. Manche reden von Brutto- oder Nettogeschossflächen (BGF und NGF), wieder andere Flächen werden nach GIF berechnet (das ist ein Standard der Gesellschaft für Immobilienforschung). Diese vielen unterschiedlichen Berechnungsmethoden geben nicht nur jede Menge Anlass zu Verwirrung und/oder Verwechslung, sie sorgen auch dafür, dass Objekte mit ihren jeweiligen Größenangaben zunächst einmal nicht vergleichbar sind. Die Unterschiede im Raummaß können je nach angewandter Berechnungsmethodik bis zu zwischen 15 und 20 % betragen, und das ist eine ganze Menge. Hinzu kommt, dass die Quadratmeterangaben dem künftigen Mieter oder Eigentümer nicht wirklich weiterhelfen, will er doch eigentlich wissen, wieviel Mitarbeiter er letztendlich in den Räumen unterbringen kann.

Der Master-Tipp:
Stellen Sie dem von Ihnen beauftragten Immobilienberater exakte Fragen nach der Methodik, die bei der Flächenberechnung angewandt wurde und achten Sie darauf, ob er Ihnen von sich aus anbietet, vergleichbare Objekte auf eine einheitliche und damit auch wirklich vergleichbare Berechnungsgrundlage zu bringen. Bei einem guten Makler ist dies eine Dienstleistung, für die Sie nicht gesondert zur Kasse gebeten werden. Nach der Flächenberechnung erfolgt übrigens die Raumplanung – auf Wunsch auch in 3D – die dann die Grundlage für die Unterbringung Ihrer Mitarbeiter in den neuen Räumen bildet. Und auch dieser Service ist bei einem guten Berater im Honorar enthalten.

Es gibt viele Gebäude oder Büroflächen, die auf den ersten Blick gut, ja beinahe optimal wirken, die bei näherem Hinsehen aber wesentliche Schwachstellen aufweisen, da es zu viel „tote Fläche“ gibt, die nicht nutzbar und damit für Sie nicht effizient ist. Als Daumenregel gelten ca. 20 qm Fläche pro Mitarbeiter, aber berücksichtigt werden muss natürlich auch, ob Wände flexibel veränderbar sind, in wie weit ein Unternehmen in den neuen Räumlichkeiten wird weiter wachsen können, ob Büros und Verkehrsfläche eine sinnvolle Anordnung haben…

Der Master-Tipp:
Lassen Sie sich von Ihrem Makler ein Nutzungskonzept für die Räume erarbeiten: So werden sie schnell feststellen, ob die Raumaufteilung und -anordnung sinnvoll ist, oder ob Sie durch optimale Nutzung der Fläche interne Abläufe womöglich sogar noch optimieren können!

Selbstverständlich handelt Ihr Makler für Sie die Pacht-, Miet- oder Kaufverträge aus; ein guter Immobilienberater wird sich dabei sehr für Sie einsetzen und kann Ihre Interessen auch in den meisten Fällen erfolgreich vertreten. Alle Inhalte des zu verhandelnden Vertrages müssen dabei klar abgesprochen und geregelt sein. Allerdings sind Makler keine Juristen, d.h. sie dürfen bei Vertragsverhandlungen keine juristische Beratung leisten.

Der Master-Tipp:
Achten Sie darauf, ob Ihr Berater Sie auf eine juristische Beratung anspricht – wenn nicht, fragen Sie ihn danach! Der service-orientierte Makler wird Ihnen seinen Immobilien-erfahrenen Hausjuristen empfehlen und ihn über die Sachlage informieren, so dass Sie als Kunde sich darum gar nicht kümmern brauchen und so wenig wie möglich involviert sind.

Innenstadt oder Umland? Randbezirk oder Gewerbegebiet? Bei der Frage nach dem richtigen Standort spielen viele Dinge eine Rolle: an einen Produktionsbetrieb werden beispielsweise andere rechtliche Auflagen und Anforderungen gestellt als an den Betreiber eines Bürogebäudes, und nicht alle Flächen kommen für alle Unternehmen und Betriebe in Frage. Wichtig kann auch die Frage sein, welche anderen Unternehmen in der Nähe angesiedelt sind, wie die verkehrstechnische Anbindung geregelt ist, ob es für die Mitarbeiter Einkaufsmöglichkeiten gibt und Restaurants, wo sie die Mittagspause verbringen können…

Der Master-Tipp:
Besprechen Sie Ihre Pläne und Überlegungen mit Ihrem Makler: stellt er Ihnen zielgerichtete Fragen, die dazu beitragen, oben genannte Punkte zu klären? Spricht er bestimmte Themen von sich aus an, oder müssen Sie die Beratungsleistung von ihm erst einfordern?

Der Bezug einer neuen Immobilie artet für die Unternehmen eigentlich immer zum Großprojekt aus – angefangen von der reinen Suche nach dem passenden Objekt über den Umzug der Mitarbeiter mit all ihren Möbeln bis hin zum Anschluss des letzten PCs. Damit hat der Makler nichts zu tun? Das sehen wir anders!

Der Master-Tipp:
Prüfen Sie, welche Dienstleistungen Ihr Makler wirklich anbietet – und überlegen Sie dann, wie sehr er Ihr Leben erleichtern könnte, wenn er Ihnen die Handwerker und Zulieferer nicht nur empfiehlt, sondern sie auch für Sie koordiniert und sie managt. Und sich für das Ergebnis und die Qualität der Dienstleistung auch noch persönlich verbürgt.