Wie komme ich aus einem Gewerbemietvertrag heraus?

Es gibt zwei Sorten von Gewerbemietverträgen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Kündigungsbedingungen. Die klassische Form ist ein Zeitmietvertrag. Hierbei wird der Gewerbemietvertrag über einen festgelegten Zeitraum abgeschlossen, in der Regel über 5 Jahre oder sogar länger. Der Zeitmietvertrag endet nach Ablauf der vereinbarten Mietvertragslaufzeit. Somit ist es fast unmöglich, das Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietlaufzeit zu kündigen. Jedoch gibt es Regelungen, die in den Gewerbemietvertrag eingebaut werden können, um einen früheren Austritt aus dem Mietverhältnis zu ermöglichen.
Ein Beispiel hierfür ist ein Mietvertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 5 Jahren, welcher jedoch mit Hilfe eines Sonderkündigungsrechts nach bereits 3 Jahren kündbar ist. Bei Abschluss dieses Mietvertrages gewährleistet der Vermieter dem Mieter in der Regel einige Incentives wie beispielsweise eine mietfreie Zeit oder er investiert in den Ausbau der Mietfläche nach Mieterwünschen. Diese Zugeständnisse gegenüber dem Mieter stellen für den Vermieter Investitionskosten dar, welche er mit den Mieteinnahmen, die er in den 5 Jahren erzielt, decken wird. Damit der Vermieter bei einem frühzeitigen Ende des Mietverhältnisses und den somit ausbleibenden Mietzahlungen seine Investitionskosten trotzdem decken muss, kann eine so genannte Pönale als Entschädigung vereinbart werden. Pönale bedeutet Vertragsstrafe. In der Klausel wird eine Strafzahlung vereinbart, welche der Mieter an den Vermieter zu zahlen hat, wenn er sich dafür entscheidet, sein Mietverhältnis frühzeitig zu beendigen.

Ordentliche Kündigung bei unbefristeten Gewerbemietverträgen

Einfacher gestaltet sich die ganze Thematik bei einem Gewerbemietvertrag, der auf unbefristete Zeit vereinbart wurde. Hier gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vertrag „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ (§580a Abs. 2 BGB) gekündigt werden. Somit besteht erst 6 Monate nach der Kündigung die Möglichkeit, aus den Büroflächen des bestehenden Mietvertrages herauszukommen.

Frühzeitiger Umzug durch Untervermietung

Hat ein Unternehmen einen Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von beispielsweise 10 Jahren abgeschlossen und möchte nach 5 Jahren bereits neue Fläche beziehen, so besteht auch die Möglichkeit einer Untervermietung. Bei der Untervermietung bleiben Vermieter und Mieter weiterhin Vertragspartner des Hauptvertrages, es wird lediglich ein Untermietvertrag zwischen Mieter und Untermieter abgeschlossen. Untermieter und Vermieter werden hierbei nie direkte Vertragspartner und der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiterhin vollständig. Bevor solch ein Untermietvertrag überhaupt zu Stande kommen kann, muss der Mieter dies beim Vermieter offiziell beantragen. Der Vermieter hat nur aus wichtigem Grund die Möglichkeit, dem Mieter die Untervermietung zu verweigern. Ein Beispiel für einen wichtigen Grund stellt eine sehr schlechte Bonität des möglichen Untermieters dar. Auch die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietfläche darf durch einen Untermieter nicht verändert werden.

Der Master Tipp

Es ist immer ratsam vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages den groben Ablauf und die Ziele seines Unternehmens für die kommenden Jahre zu erörtern und zu prüfen. Gerade bei jungen Unternehmen, welche eine rasante Entwicklung im eigenen Personal anstreben, sollte von langen Mietvertragslaufzeiten abgesehen werden, um dem Konflikt Platzmangel und einem noch mehrere Jahre laufenden Mietvertrag aus dem Weg zu gehen.