Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

In der Immobilienbrache gibt es unterschiedliche Varianten, den Wert einer Immobilie zu berechnen. Die geläufigsten Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Im Gewerbeimmobilienbereich werden in der Regel nur das Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren genutzt.

Das Ertragswertverfahren

Zuerst werden der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Die beiden Werte müssen dringend separat berechnet werden, da das Grundstück im Gegensatz zu den baulichen Anlagen auch nach vielen Jahren nie an Wert verliert. Um also den Gebäudeertragswert der sich auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen zu berechnet, wird folgende Formel angewendet:

Jahresrohertrag
– Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
– Bodenwertverzinsung
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Kosten der Instandhaltung, Verwaltung, die Mietausfallwagnis sowie Abschreibungen, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Für die Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Den Liegenschafszins bestimmt man durch Einsehen der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Der Vervielfältiger, welcher mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird, bezieht sich auf die Restnutzungsdauer der Immobilie.

Das Sachwertverfahren

Der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen sind die drei ausschlaggebenden Komponenten bei der Berechnung des Sachwertes einer Immobilie. Folgende Formel wird angewendet:

Bodenrichtwert pro m²
x Grundstücksfläche
= Bodenwert

Regelherstellungskosten pro m²
x Bruttogrundfläche
= Gebäudeherstellungskosten
– altersbedingte Wertminderung
= Gebäudesachwert
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert
x Marktanpassungsfaktor
= Gebäudesachwert

Der Bodenrichtwert wird aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses entnommen. Für die Ermittlung der Herstellungskosten wird die Immobilie auf Bauart und Bauqualität überprüft. Unterschiede bei der Bauart sind beispielsweise die Ausbauweisen eines Dachgeschosses oder Kellers; bei der Bauqualität werden maßgebliche Faktoren wie der Ausbau des Daches und der Fenster, die Außenfassade und Heizung, Türen, Treppen sowie nicht zu vergessen die Sanitäranlagen begutachtet.
Wichtig ist ebenfalls die Betrachtung des Alters und der daraus resultierenden Wertminderung der Immobilie, welche im dritten Schritt der Berechnungsformel berücksichtigt wird.
Auch der allgemeine Marktanpassungsfaktor wird vom Gutachterausschuss erstellt. Der Marktanpassungsfaktor ist abhängig vom Standort der zu bewertenden Immobilie, da ein und das selbe Objekt in einer Metropolregion wie Frankfurt am Main selbsterklärend viel wahrscheinlicher zum vollen Preis vermittelt werden kann, als in einer strukturschwachen, ländlichen Kleinstadt. Der  vorläufige Sachwert wird somit je nach Lage und Verkaufsmöglichkeiten erhöht oder gemindert.