Gewerbemietvertrag, was ist zu beachten?

Mietverträge für Gewerbeimmobilien sind individuell gestaltbar und stehen unter keinen strengen Vorschriften wie Wohnraummietverträge. Es gibt keine gesetzlich geregelten Fristen oder Begrenzungen, welche die Mieter vor beispielsweise Mieterhöhungen oder ähnlichem schützen. Ein klassisches Beispiel hierfür ist eine Staffelmietvereinbarung. Beim Wohnraummietvertrag darf eine Mieterhöhung nach Staffelmietvereinbarung erst nach einer gewissen Laufzeit der vorherigen Staffel umgesetzt werden. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die neue zu zahlende Miete muss immer als Zahl angegeben werden und darf nicht nur als Prozentsatz im Mietvertrag niedergeschrieben werden. Im Gegensatz hierzu sind die Staffelvereinbarungen für Gewerbemietverträge frei gestaltbar. Die einzelnen Staffeln können flexible Laufzeiten und Abstände haben und die neue zu zahlende Miete kann auch in Prozentangaben im Mietvertrag aufgelistet werden. Hintergrund hierbei ist, dass Gewerbemietverträge in der Regel mit juristischen Personen oder Vollkaufleuten abgeschlossen wird, von denen ein anderes Verständnis und Wissen vorausgesetzt werden kann als bei Privatleuten, mit welchen Wohnraummietverträge abgeschlossen werden. Ein weiterer Unterschied zum Wohnraummietvertrag besteht darin, dass bei Gewerbeimmobilien auch die Verwalterkosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Welche Besonderheiten haben Gewerbemietverträge?

Gewerbemietverträge sind in den meisten Fällen Zeitmietverträge und haben somit eine festgeschriebene Laufzeit. Da sich die Eigentümer trotz der manchmal sehr langen Laufzeit ihre Mieteinnahmen in Bezug auf die inflationsbedingte Geldentwertung absichern möchten, gibt es die Möglichkeit, den Mietvertrag von Beginn an zu indexieren. Das bedeutet, es wird eine Klausel in den Gewerbemietvertrag eingebaut, welcher den monatlich zu entrichtenden Mietzins an den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex koppelt. Oftmals wird hierbei ein Prozentsatz festgeschrieben, ab welchem der Mietzins automatisch angepasst wird, beispielsweise ab einer Änderung des Verbraucherpreisindexes um mindestens 5 %. Diese Indexierung ist als Wertsicherungsklausel bekannt und kann erst ab einer Mietvertragslaufzeit von mindestens 10 Jahren in den Gewerbemietvertrag eingebaut werden. Die Höhe orientiert sich an der Inflationsrate.

Welche Unterlagen werden für einen Gewerbemietvertrag benötigt?

Ähnlich wie vor Abschluss eines Wohnraummietvertrages wird auch vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages die Bonität des potenziellen Mietinteressenten überprüft. Hierfür fordern Eigentümer die Bilanz des vergangenen Wirtschaftsjahres des Unternehmens und eine BWA an oder holen sich eine Kreditreformauskunft. Zusätzlich prüfen die Eigentümer gerne den Handelsregisterauszug, weil dort steht, wer berechtigt ist, den Mietvertrag zu unterschreiben und die Gewerbeanmeldung des Unternehmens. Bonitätsschwächeren Unternehmen oder auch Startup Unternehmen wird die Anmietung nicht unbedingt untersagt. Da auch die Höhe der Kaution in einem Gewerbemietvertrag frei gestaltbar ist kommt es häufig vor, dass als Mietsicherungsleistung eine höhere Summe vom Eigentümer im Mietvertrag niedergeschrieben wird, um ein Zustandekommen des angestrebten Mietvertrages trotzdem zu ermöglichen.
Der Gewerbemietvertrag darf nur von einer zur Unterzeichnung befugten Person des Unternehmens unterzeichnet werden. Somit wird spätestens bei Vertragsunterzeichnung nach den Personalausweisen der anwesenden Unterzeichner verlangt.

Was sollte ein Gewerbemietvertrag regeln?

Ein Gewerbemietvertrag sollte in der Regel alle Vereinbarungen und Bestimmungen im Zusammenhang mit der Mietsache enthalten. Die einzelnen Klauseln können in zwei Bereiche eingeteilt werden, die besonderen Vertragsbedingungen und die allgemeinen Vertragsbedingungen.
In den besonderen Vertragsbedingungen werden die individuell auf die Vertragsparteien und Mietsache angepassten Vereinbarungen festgehalten, wie beispielsweise die Benennung der Vertragsparteien, Informationen zum Mietgegenstand und der Mietzeit, die Bestimmungen zum Mietzins und den Nebenkostenzahlungen sowie Regelungen zur Kaution bzw. Mietsicherheitsregelungen.
In den allgemeinen Vertragsbedingungen werden die klassischen Klauseln wie beispielsweise die Nutzung der Mietsache, Regelungen zur baulichen Veränderung der Mietsache durch Vermieter oder Mieter, Regeln und Fristen zur Beendigung des Mietverhältnisses, Vereinbarungen zur Untervermietung oder auch Gestaltung der möglichen Werbeflächen, aufgelistet. Auch diese sind selbstverständlich individuell auf den zu Stande kommenden Vertrag und die Mietsache angepasst, jedoch unterscheidet sich dieser Part des Gewerbemietvertrages bis auf kleine besondere Vereinbarungen nur wenig von anderen Mietverträgen. Die besonderen Vertragsbedingungen sind auf Grund der Angabe von Größen und Lage der Mietsache sowie den zu zahlenden Mietleistungen immer unterschiedlich.
Weitere Regelungen, welche besonders in Metropolregionen wie Frankfurt am Main für manche Mieter einen hohen Stellenwert haben, sind Vereinbarungen zum Thema Konkurrenzschutz. Auch Klauseln zu einer vorwiegend bei Büroimmobilien bestehenden Hausordnung werden von den Vermietern gerne mit in den Mietvertrag aufgenommen.