Was ist eine Mietkaution?

Eine Baugenehmigung ist eine schriftliche Zusage für ein Bauvorhaben, welches durch rechtliche Vorschriften als unbedenklich anzusehen ist.

Die Baugenehmigung wird bei der dafür zuständigen Kreisverwaltung beantragt. Es müssen umfangreiche Unterlagen zur Prüfung des Bauvorhabens in dreifacher Form eingereicht werden, welche für den Bauherren, die Gemeinde und für die Bauaufsichtsbehörde benötigt werden.

Die Unterlagen setzten sich aus folgenden Dokumenten zusammen:

  • Lage-/ und Höhenplan
  • Bauzeichnung inklusive der Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Detaillierte Baubeschreibung
  • Angaben zur Wasserversorgung und -entsorgung
  • Sicherheitsnachweise
  • Berechnung der Grundstückfläche, Rohbau und Gesamtkosten
  • Erhebungsbogen für die Bautätigkeit
  • Unterschrift des Eigentümers, gegebenenfalls eine Nachbarschaftsgenehmigung, die Unterschrift der Nachbarn.

Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht wurden, hat das Bauamt drei Monate Zeit die Unterlagen zu prüfen.

 Bei der Mietkaution handelt es sich um die Mietsicherheit, welche dem Vermieter ermöglicht, bei Schäden an der Mietsache oder Mietschulden den eigenen Schaden zu reduzieren. Sie darf im wohnwirtschaftlichen Bereich maximal drei Monatskaltmieten betragen. Diese darf gesetzlich gesehen in drei Ratenzahlung abgezahlt werden (§551 Abs. 2BGB). Im Bereich der Gewerbeimmobilien setzt sich die Kaution aus Kaltmiete, Nebenkosten und Mehrwertsteuer zusammen.

 

Die Kaution kann in verschiedenen Arten gezahlt werden:

  • Bar (gegen Quittung)
  • Überweisung
  • Mietkautionsversicherung
  • Selbstschuldnerische Bankbürgschaft

Die erste Kaution im wohnwirtschaftlichen Bereich ist zu Beginn des Mietverhältnis zu zahlen und die darauf folgenden jeweils zum dritten Werktag des Folgemonats. Im Gewerblichen Mietverhältnis ist die Kaution vor Übergabe vollständig zu begleichen.

Die Mietkaution deckt folgende Dinge ab wie z.B.:

  • Mietschulden
  • Schäden, die vom Mieter verursacht wurden
  • Ausstehende Betriebskosten

Der Vermieter ist im wohnwirtschaftlichen Bereich gesetzlich verpflichtet, die Kaution insolvenzfest und verzinsbar anzulegen (§551 Abs. 3 BGB). Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu. Diese werden zu der Mietkautionssumme addiert und durch den Zinsabschlag versteuert. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter 6 Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. In Sonderfällen kann der Vermieter, wenn er z.B. eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat, die Kaution auch erst nach 12 Monaten zurückzahlen.

Bei einem Geschäftsraummietverhältnis ist die Höhe der Kaution nach oben hinaus unbegrenzt. Die Mietsicherheit, meistens in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft, ist bei einem Gewerbemietverhältnis deutlich höher. Der Vermieter erwartet, dass der Mieter auf die Einrede der Vorausklage verzichtet, was bedeutet, dass die Bankbürgschaft auf erstes Verlangen fällig ist.

 

Einrede der Vorausklage

Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange nicht der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat (Einrede der Vorausklage). Erhebt der Bürge die Einrede der Vorausklage, ist die Verjährung des Anspruchs des Gläubigers gegen den Bürgen gehemmt, bis der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat.*

 

*https://dejure.org/gesetze/BGB/771.html